房产纠纷
房屋租赁合同怎么解除

 
        房屋租赁相较动产租赁,因其价值高,且容易受到房屋位置、状态、所在土地状况等因素的影响,一般较为复杂。当涉及到解除房屋租赁关系,情况更是如此,绝非简单的法条套用即可解决,需要在维护当事人利益与充分发挥物的价值之间取得一个良好的平衡。



  一、解除权的行使
 
  1、“通知”并非解除之诉的前置程序
 
  《合同法》第九十六条第一款
 
  当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
 
  小编以为,上述条文仅是表示解除合同的途径不仅可通过诉讼/仲裁方式,还可以通过“通知”的方式进行,以求双方更为友好地解决问题。故“通知”并非提起解除合同之诉的前置程序,在处理房屋租赁关系上,直接提起诉讼/仲裁解决合同解除问题有着不少利益考量的因素。
 
  租赁合同属继续性合同,假定承租人采用通知方式要求解除合同,一旦出租人拒收或无视该通知,承租人将陷于不利的境地,解除权的行使正当与否尚不可知,最终仍须通过诉讼/仲裁解决。
 
  法律赋予了收到解除通知一方三个月的异议期,若发通知一方确是守约方,三个月的异议期显然过长,使权利长期处于不明的状态。
 
  合同的法定解除权是当事人的权利,应当允许权利人采取合适的方式行使,只要该行使没有违反法律的禁止性规定和侵害第三人的利益。
 
  2、解除权的除斥期间
 
  《合同法》第九十五条
 
  法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。
 
  法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。
 
  有明确的法律规定或合同约定解除权的行使期限,则不会出现争议;但在法律和合同均无规定的情况下,承租人未按期或未足额给付租金,且符合约定或法定的解除合同的要件,则要视乎当事人“催告”与否而作出判断。
 
  出租人若催告承租人履行支付租金义务的,虽然法律未明确规定“合理期限”的区间,所谓举重以明轻,可参照最高院关于商品房买卖的司法解释,将合理期限界定为三个月;若没有进行催告的,则可参照该司法解释的规定,确定该期间为一年。
 
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定:法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。
 
  二、解除权的适用
 
  符合《合同法》所规定的法定解除或双方约定解除条件的,当事人之间的房屋租赁关系随之解除自无异议。但是,在某些特定的情况下,对于房屋租赁合同不完全符合法定或约定的解除条件,但实际上确实无法继续履行的,解除合同或许是更为“经济”的解决方式。
 
  案例
 
  2009年3月28日,博龙公司向恒立通公司租赁其所有的一处房屋,租赁期限自2009年4月1日至2011年12月31日,并预先缴纳了租赁费5万元。后因博龙公司认为房屋存在严重的漏水问题,恒立通公司也未能解决问题,故在2009年4月16日发函给恒立通公司,要求解除合同并返还租赁费5万元。另外,博龙公司一直未实际使用涉案房屋。
 
  一审法院判决驳回了博龙公司的诉讼请求。认为博龙公司请求解除合同的依据不足,合同并未完全符合法定的解除条件,故予以驳回。
 
  二审法院判决解除双方签订的房屋租赁合同,但驳回其要求返还5万元租赁费的请求。认为博龙公司自签订合同后一直未实际使用涉案房屋,以其客观行动表明双方的租赁合同无法继续履行,双方的合同应当解除。同时也认定了博龙公司在本案的违约行为,故将其已付的5万元租赁费作为赔偿恒立通公司的损失。
 
  法律设立合同解除制度的重要目的在于保障合同解除的合法性,禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
 
  小编认为:上述一审法院在合同未满足解除条件的情况下作出一审判决并无不妥,但对于特殊案件的处理,也需要考量裁判所引发的社会效果。一方面,博龙公司未曾使用涉案房屋,若不解除合同,将会导致涉案房屋长期闲置,也使博龙公司在不占用房屋的情况下承担租金损失,这与“物尽其用”原则是相背离的,避免不必要的财产浪费。另一方面,《合同法》第110条规定了减轻损害规则,在出租人明确表示或以其行为表明不履行合同后,出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大,而及时解除合同正是防止损失扩大的最有力措施。
 
  三、合同解除的时间
 
  在处理房屋租赁纠纷时,经常会遇到的一个重要问题就是该如何认定房屋租赁合同的解除时间,这个时间点关系到裁判者对于租赁关系存在与否、存在期限的判断,因而关系到合同各方当事人的切身利益,具有重大的法律意义。但对于这个问题,由于法律并没有对此作出明确的规定,裁判实践中存在不同的认定方法与思路。而小编认为上海高院针对此问题的解答为解决此类问题提供了一个不错的参考,实践中亦可参照适用。
 
  A、诉讼之前,双方当事人协商解除合同的,协商解除之日为合同解除之日;
 
  B、一方当事人行使合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的,解除合同通知送达之日即为合同解除之日;
 
  C、一方当事人行使合同解除权,对方有异议提起诉讼,经法院审理认为该当事人无合同解除权,但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的,可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。
 
 

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